Hay personas que tienen pisos o locales que ponen en alquiler para tener una fuente de ingresos. Piensan que con cobrar el alquiler al inquilino y resolver algún problema que surja es suficiente. Sin embargo, necesitan de una buena asesoría para evitarse problemas.
Sea la actividad principal o una fuente adicional de ingresos, alquilar pisos o locales comerciales es un negocio, y, por tanto, debe ser tratado como tal. El propietario de los inmuebles tiene unos bienes en su propiedad con los que realiza una actividad comercial que produce beneficios económicos. Esto genera una serie de responsabilidades fiscales y jurídicas.
Clara tiene un par de pisos en la ciudad de Granada que siempre se los ha alquilado a estudiantes. Ella se encargaba de todo, pero cada vez que tenía que hacer la declaración de la renta o tramitar un nuevo contrato, se le hacía cuesta arriba. Un día decidió contratar a Economitax, una consultoría fiscal con experiencia en alquileres que trabaja de forma online. A partir de ese momento, los asesores se encargan de efectuar todos los trámites necesarios.
Y es que alquilar bienes inmuebles acarrean una serie de trámites y responsabilidades fiscales, en las que si tienes un profesional a tu lado, es más sencillo llevarlas.
Entremos a verlo en concreto.
La complejidad jurídica.
El blog ya encontré señala que el alquiler de una vivienda y el de un local comercial son dos actividades distintas, por tanto, el contrato de alquiler está regulado de una manera diferente.
La L.A.U. (Ley de Arrendamientos Urbanos) distingue en su texto sobre dos tipos de arrendamientos, aquellos que van dirigidos a vivienda de una o varias personas y aquellos que no, en los que se incluirían los locales comerciales.
Los arrendamientos de una vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido por la L.A.U., por tanto, el contrato de alquiler establece las condiciones y límites que rigen la relación durante la vigencia del contrato.
Por otro lado, en el alquiler de locales comerciales manda la voluntad de las partes. Pudiendo alterar cualquier aspecto del contrato de común acuerdo en un momento dado.
En cuanto al alquiler de viviendas, este tiene una duración mínima de 5 años, establecido por ley. El alquiler de locales comerciales no tiene fijado un límite mínimo, ni máximo, pero suele establecerse para periodos extensos de tiempo como 5, 7, 10 años.
El propietario de una vivienda debe asegurarse que está en condiciones óptimas para poder ser habitada. Ofreciendo todos los servicios e instalaciones necesarias para que los inquilinos puedan hacer vida en ella. Sin embargo, los inquilinos no podrán acometer obras de reforma sin previa autorización del propietario.
Algo diferente sucede en los locales comerciales. Donde el arrendatario podrá efectuar reformas sin consultarlo con el arrendador. Esto es lógico, ya que se supone que deberá adaptar el local para poder desarrollar la actividad económica para la que ha sido alquilado.
Otro aspecto en el que difieren los dos contratos de alquiler es en el subarriendo de la propiedad. Es habitual encontrar contratos de alquileres de viviendas en los que se explicita textualmente que está terminantemente prohibido realquilar el piso total o parcialmente. Si no se especifica en el contrato, la ley establece que solo se podrán realquilar habitaciones con la autorización expresa del propietario.
Esto no sucede así con los alquileres de locales comerciales. Donde el arrendatario podrá realquilar total o parcialmente el inmueble, de forma eventual o por periodos largos de tiempo, sin el conocimiento del propietario, siempre que la renta se satisfaga puntualmente.
Para dirimir posibles conflictos, el alquiler debe estar redactado por escrito y firmado por las partes. Según el código civil, el contrato no es necesario que sea consignado ante ningún organismo público, aunque sellarlo en una oficina pública como puede ser la cámara de comercio le da fortaleza al acuerdo y supone una garantía adicional para las partes.
Contar con asesoramiento profesional en este proceso previene defectos de forma que pudieran surgir en el mismo.
Responsabilidades fiscales.
Según señala el portal inmobiliario Idealista, el alquiler de locales comerciales está sujeto al pago del I.V.A. y tributa en el I.R.P.F. del arrendador como rendimientos de capital. Por tanto, el propietario del local deberá darse de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores de la Agencia Tributaria, presentando el formulario 037.
El alquiler de un local, no destinado a vivienda, está sujeto a un I.V.A. del 21%. Para ello es necesario emitir factura y liquidarlo con Hacienda cada tres meses, por medio de la presentación del formulario 303.
El I.V.A. se aplica sobre los rendimientos netos, Es decir, sobre el coste del alquiler menos los gastos que soportara el propietario, como puede ser el pago de impuestos y el coste de suministros (agua, luz, basuras, etc.) si los soporta el arrendador.
Si el alquiler del local es la única razón por la cual el propietario tiene que abonar el pago del I.V.A., este no está obligado a efectuar la regulación anual que se realiza mediante el formulario 390. Si, por el contrario, el propietario es un trabajador autónomo o una empresa, consignará el I.V.A. del alquiler como una partida económica más, aunque no tenga nada que ver con la actividad económica principal que suele desarrollar.
Las rentas obtenidas con el pago del alquiler de un local comercial o de una vivienda tributan en el I.R.P.F. como rendimientos de capital inmobiliario y sobre ellas se les aplica un tipo impositivo del 19%.
Ahora pensemos en una persona normal y corriente que alquila un piso de su propiedad a una familia. En la declaración anual del impuesto sobre la renta, en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario, deberá consignar la cantidad que ha cobrado a lo largo del año en concepto de alquiler. A esta cantidad se le restarán los gastos asumidos con relación a la propiedad: el pago del I.B.I., pago de la cuota de la comunidad de propietarios, seguros, etc. Sobre esa cantidad se le aplica un 19%, que es lo que le deberá pagar a Hacienda.
La Agencia Tributaria señala que el alquiler de viviendas no está obligado a pagar I.V.A., pero sí el Impuesto de Transacciones Patrimoniales (I.T.P.) regulado por las comunidades autónomas.
A efectos fiscales, la gestión de un alquiler es más complejo que la simple declaración de la renta por rendimientos de trabajo, que es la que solemos presentar todos los asalariados. Por tanto, para no incurrir en posibles incumplimientos que nos pueden dar problemas más tarde, es conveniente asesorarse bien con un profesional.
Beneficios de contar con un asesor fiscal para los arrendamientos.
Contar con un asesor fiscal al momento de gestionar arrendamientos de inmuebles proporciona una serie de beneficios que van más allá de la simple gestión de documentos. En un contexto donde las normativas fiscales evolucionan y las obligaciones legales son cada vez más complejas, la asesoría profesional se convierte en un aliado fundamental para los propietarios.
En primer lugar, un asesor fiscal especializado en arrendamientos ofrece claridad y orientación en un ámbito donde las normativas pueden resultar confusas. Entender las implicaciones fiscales asociadas al alquiler de propiedades es crucial para evitar posibles errores que podrían traducirse en sanciones económicas. La capacidad de interpretar y aplicar correctamente las normativas locales garantiza que el propietario cumpla con sus obligaciones de manera eficiente y sin contratiempos.
Asimismo, el asesoramiento profesional permite aprovechar al máximo los beneficios fiscales disponibles. La identificación de deducciones y beneficios fiscales para el sector inmobiliario puede significar un ahorro importante. Desde la deducción de gastos relacionados con el mantenimiento del inmueble hasta la optimización de los impuestos sobre las rentas generadas, el asesor fiscal trabaja para maximizar el retorno de la inversión.
Otro aspecto fundamental radica en la planificación fiscal a largo plazo. Un asesor experimentado evaluará la situación financiera global del propietario y diseñará estrategias que minimicen la carga impositiva a largo del tiempo. Esta visión panorámica contribuye a una gestión más eficiente, permitiendo al propietario tomar decisiones adecuadas sobre sus bienes alquilados.
El asesor actúa como un defensor del propietario en materia fiscal. Defenderá los intereses de su cliente ante las administraciones públicas, permitiéndole cumplir con la ley, al tiempo que intenta aliviar la carga económica.
Estar al tanto de modificaciones en las normativas fiscales es esencial para evitar sorpresas desagradables. La capacidad del asesor para interpretar y adaptar la estrategia fiscal ante cambios legislativos garantiza que el propietario esté siempre en conformidad con la ley, evitando posibles sanciones.
La asesoría fiscal especializada en arrendamientos de inmuebles va más allá de la simple gestión del pago de impuestos. Proporciona seguridad, optimización de recursos y un enfoque estratégico para garantizar que la gestión fiscal sea eficiente y alineada con los objetivos financieros del propietario.
En una situación donde la complejidad normativa es frecuente, contar con un buen asesor se convierte en un paso importante para que los alquileres sean lo más beneficiosos posible para el propietario que alquila.
