Rehabilitación de fachada

Las reformas más habituales en las comunidades de propietarios.

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Los que tenemos un piso en propiedad sabemos que es normal que cada cierto tiempo aparezcan obras y reformas que son necesarias en la finca. Estas obras las financiamos los propietarios con cuotas que se suman al pago de la comunidad. Son las temidas derramas. Te contamos cuáles son las más habituales y cómo podernos actuar frente a ellas.

Cuando me compré el piso en Barcelona me tiré los 10 primeros años pagando derramas. Me compré un piso antiguo rehabilitado en el barrio de El Clot. Se trataba de una finca que se construyó en la década de los años 20, del siglo pasado, para los trabajadores de Renfe que trabajaban en la vecina estación de La Sagrera.

El piso en el interior era una maravilla. Un piso antiguo, con techos altos, que tenía todas las comodidades de un piso nuevo. Toda la instalación eléctrica y las tuberías habían sido colocadas hace unos pocos años. Teníamos calefacción con caldera de gas y aire acondicionado. El suelo había sido cubierto con parquet y en el pasillo teníamos un altillo que resolvía bastante bien el problema del almacenamiento.

Sin embargo, la finca, aunque tenía ascensor y se había limpiado la fachada principal, afrontaba una serie de reformas una detrás de otra. Primero la impermeabilización de la azotea. Había riesgo de filtraciones, lo cual podía producir humedades en los pisos y daños en la estructura del edificio. Después, la presidenta de la comunidad tenía pensado meterse con la parte trasera de la fachada del edificio. La cual no se había tocado en décadas. Cuando termináramos con ello, sería preciso restaurar la escalera. Aunque no se usaba a penas, los escalones eran de ladrillo, recubiertos de cerámica y en algunos tramos se encontraba en muy mal estado.

El caso es que aquel piso era una ruina. Un gasto de dinero constante y una serie de reformas encadenadas que parecían no acabar nunca. Cuando terminamos con la fachada los vecinos dijimos “Stop.” Necesitábamos unos años de descanso.

Aunque esto me sucedió en una finca antigua rehabilitada, el asunto de las derramas es frecuente en todas fincas. Las instalaciones se desgastan con el uso y tarde o temprano es necesario acometer obras para evitar daños mayores.

No sumergimos de lleno en el complejo mundo de las rehabilitaciones de edificios.

Las obras más habituales.

Solo he tenido un piso en mi vida, el de Barcelona, y mi visión respecto a las derramas es bastante limitada. Se reduce a mi experiencia personal. Por eso, para tener una visión más amplia he llamado a los técnicos de Sinexia, una empresa de reformas de Alicante que me recomendó mi hermano, que llevan más de 20 años de experiencia en el sector de la construcción y que trabajan con frecuencia con comunidades de propietarios y con administradores de fincas. Ellos me han dicho que las reformas más habituales en los bloques de viviendas son las siguientes:

  • Reforma de portales. El portal es la zona del edificio que más se suele reformar con diferencia. Se trata de una de las zonas comunes más utilizadas. Cada día, decenas de personas entran y salen del portal. Y no solo los vecinos. Los técnicos que prestan servicio a domicilio, los mensajeros que nos traen los paquetes que hemos comprado por internet, los carteros de correos, los amigos y familiares que vienen de visita. El portal es la zona pública de la finca por excelencia. Es normal que con el tiempo, el vestíbulo de entrada de la finca se desluzca, o que aparezcan averías que hay que solucionar. Daños en las luces, en las barandillas, en la escalera de entrada, etc. Unos de los cambios más habituales que suelen acometer en los portales es el cambio de buzones y el de la puerta principal. Buscando de esta manera aumentar la seguridad del edificio.
  • Rehabilitación de fachadas. Tarde o temprano hay que rehabilitar las fachadas. El sol, el viento, la lluvia, la polución de la ciudad van desgastando la fachada del edificio. Se trata de una reforma costosa, pero necesaria. Posponerla puede ocasionar daños estructurales en el edificio. Un aspecto importante es analizar el aislamiento térmico y acústico del edificio. Este tema está relacionado directamente con la fachada. Un buen aislamiento mejorará nuestra calidad de vida en casa y nos ahorrará costes en suministros.
  • Rehabilitación de tejados. Aunque es menos frecuente que las rehabilitaciones anteriores, se trata de una obra que debemos acometer sí o sí. Un tejado en mal estado es un peligro para el edificio y para todos los vecinos. No solo para los habitantes de los pisos superiores. El tejado y la azotea de una finca requiere un mantenimiento y una revisión periódica. De esta forma podremos prevenir la aparición de goteras, filtraciones y humedades.
  • Garajes y trasteros. Los garajes y trasteros son otras de las zonas que se suelen reformar. Es una zona común en la que los vecinos guardan sus vehículos y sus enseres personales. Los deterioros que suelen sufrir estas instalaciones vienen propiciados, en la mayoría de los casos, por falta de mantenimiento y por problemas comunes del edificio.

Esto es lo que dice la ley sobre las reformas comunitarias.

Como bien nos recuerda el blog de la aseguradora Mapfre, todos los propietarios están obligados a contribuir en sufragar los gastos del inmueble y las obras que sean necesarias para conservar o mejorar el edificio. En este sentido, los propietarios contribuirán a un fondo de reserva que se encargara de cubrir los imprevistos que surjan. Este fondo lo administra la comunidad de propietarios y de él responde personalmente el presidente. Sin embargo, hay un problema. Con frecuencia este fondo, que se descuenta de la cuota de la comunidad, no es suficiente para acometer obras mayores y otras obras importantes.

La ley de propiedad horizontal dice que las obras en las zonas comunes de los edificios deben ser aprobadas en junta por la mayoría de los propietarios. Pudiéndose negar un vecino a financiarlas si declara que la reforma no la va a utilizar o no le afecta personalmente a su vivienda. Esto es lo que sucede algunas veces con la instalación de un ascensor. En la que los propietarios de los pisos inferiores se niegan a pagar la obra, por lo que al ascensor se le suele instalar una cerradura junto al panel de control, para que solo lo utilicen los vecinos que pagan.

Esta ley establece dos salvedades. Dos supuestos en la que todos los propietarios deben acometer las reformas con independencia de su juicio y voluntad. En primer lugar, la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligatorias la financiación de “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad.”

El segundo supuesto son todas aquellas medidas que vayan destinadas a garantizar el acceso universal al edificio. Estamos hablando, pues, de derribar barreras arquitectónicas y permitir el acceso a personas con movilidad reducida. Como es, por ejemplo, la colocación de rampas.

Si estas reformas son obligatorias por ley, como por ejemplo las medidas derivadas de una inspección técnica del edificio, ni siquiera es necesario aprobarlas en junta.

¿Qué sucede si un vecino se niega a pagar las derramas?

A efectos legales, una comunidad de propietarios es considerada como si fuera una sociedad mercantil, una empresa. Con algunas particularidades de las que no vamos a hablar por cuestión de espacio. Es decir, la comunidad tiene un NIF propio y tiene facultad para contratar obras y servicios. El pago de estos servicios se divide entre los propietarios según los criterios que fije el Estatuto de la Comunidad, o en su defecto, según su participación en las zonas comunes. Un coeficiente que viene determinado por factores como la superficie de la vivienda, la proporción de fachada que ocupa, etc.

Como sociedad mercantil que es, puede llegar a un acuerdo con la empresa que presta las obras o servicios para pagar los trabajos realizados. Por lo general, el acuerdo consiste en pagos mensuales que se dividen entre los propietarios hasta que se satisface el cómputo total de la factura. Es lo que llamamos popularmente “derrama”.

La revista digital Huffingtonpost resalta en un artículo como la negativa de algunos propietarios a abonar estas derramas perjudica al conjunto de los vecinos y al edificio. Nos habla en concreto del caso de quince familias de un bloque de la ciudad de Vigo, que por sus impagos reticentes llegaron a suspender los servicios del bloque de viviendas.

En este sentido, la comunidad de propietarios puede declarar moroso al vecino que estando obligado al pago de derramas no lo hace por sistema. Incluyéndolo en registros oficiales de morosidad como el ASNEF o el RAI. Así mismo, si lo considera oportuno, puede iniciar acciones judiciales para satisfacer las cantidades debidas.

Aunque algunas veces pueda resultar un incordio, afrontar las reformas y las obras de rehabilitación que requiera el edificio es una cuestión necesaria.

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