Para vender un piso no es imprescindible tasarlo, pero sí muy recomendable. La cosa cambia cuando pedimos una hipoteca o usamos la vivienda como aval de un préstamo o de un negocio. En este caso, la tasación es imprescindible.
La tasación es un servicio independiente, realizado por profesionales que calculan el valor real y objetivo de un bien inmueble. Una tasación no es echar una ojeada al mercado inmobiliario y ver por cuánto dinero se están vendiendo propiedades similares a las tuyas. En la tasación se investigan muchos más datos; algunos de ellos no tienen que ver con la evolución del mercado. Sino con las características técnicas y arquitectónicas de la vivienda, con su estado de conservación y con el valor catastral.
El valor de tasación de un inmueble no se traduce en el precio de venta. Este precio puede ser superior o inferior al valor real de la vivienda en función de las fluctuaciones del mercado, la rapidez con la que el propietario quiera vender o el margen de beneficio que quiera sacar.
Aunque hayamos tasado antes una vivienda, por ejemplo para pedir una hipoteca, si la propiedad va a interferir en un acto económico nuevo, como puede ser renegociar la hipoteca con el banco o pasar el crédito hipotecario a otra entidad financiera, es necesario volver a tasarla. Ya que las condiciones del mercado y también de la vivienda han cambiado.
Nos cuenta el blog del banco BBVA que la tasación la realizan profesionales independientes, los tasadores, y que este servicio tiene un precio que, por lo general, lo paga el comprador o quien encarga el servicio. El precio de la tasación varía de la ciudad en la que se realice, de las dimensiones de la vivienda, del tipo de vivienda y de la finalidad de la tasación.
El tasador.
El tasador es un técnico, con formación universitaria relacionada con el sector de la construcción, como arquitecto o ingeniero técnico, o con el ámbito económico y financiero, licenciado en economía, administración y gestión de empresas, y debe estar vinculado a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
De esta manera, tal y como señala Mintasa, una empresa que efectúa servicios de tasación en Alicante, realizados por técnicos titulados, colegiados y con amplia experiencia en el mercado inmobiliario de la ciudad, se puede disponer de una valoración objetiva, imparcial y con valor legal.
La profesionalidad y la imparcialidad son criterios fundamentales para realizar la labor del tasador. Detrás de la tasación de un inmueble suele estar un negocio o un acto jurídico. Sobre el que se tienen que tomar decisiones importantes. Por tanto, con independencia de quien solicite la tasación, el estudio del inmueble debe ser objetivo. No debe hacerse para beneficiar a ninguna de las partes. Si el banco exige una tasación para valorar si concede una hipoteca, el trabajo del tasador no debe inclinarse ni a favor del banco, ni del posible comprador. Solo debe dar una estimación económica, lo más objetiva posible, sobre el valor real de la vivienda.
Para que se entienda bien. La tasación es como los informes técnicos que emiten los arquitectos, como el IEE (Informe de Evaluación de Edificios) o el ITE (Inspección Técnica de Edificios), que son imprescindibles para efectuar determinadas gestiones y para la obtención de ciertas licencias, solo que en este caso es en el terreno económico.
Por tanto, la experiencia y reputación profesional del tasador debe ser intachable, libre de despertar cualquier tipo de sospechas.
¿Cuándo es obligatorio tasar una vivienda?
Cuando la vivienda forma parte consustancial de un acto jurídico o de un negocio, actuando como garantía, el blog del portal inmobiliario Idealista señala que es imprescindible contar con una tasación oficial del inmueble.
En algunos de estos actos, la vivienda garantiza la solvencia del propietario para hacer frente a sus responsabilidades económicas.
En otras situaciones, como cuando la titularidad sobre la propiedad se disuelve, el caso de un divorcio, o cuando cambia de manos por un procedimiento diferente a la compra-venta, como una herencia, también es imprescindible conocer el valor real de la propiedad. Y, por tanto, debe tasarse.
Lo vemos a continuación con más detalle.
Hipotecas.
Cuando solicitamos una hipoteca, el banco exige la tasación de la vivienda. Es un valor independiente del precio de venta. Esta es una compra financiada y, por tanto, el banco quiere saber el valor real del bien cuya compra ha anticipado. La tasación determina el importe del préstamo hipotecario. El banco BBVA señala que la hipoteca cubrirá hasta un máximo del 80% del valor de tasación, y hasta un 70% en el caso de segundas hipotecas.
En las hipotecas, la vivienda actúa como garantía del préstamo. El banco se puede quedar con el inmueble si hay un impago recurrente de las cuotas mensuales. Por lo que es lógico que la entidad financiera quiera conocer si el valor real de la vivienda cubre el montante total del préstamo.
Cuando el propietario de una vivienda renegocia la hipoteca con el banco o decide pasar la hipoteca a otro banco para conseguir mejores condiciones, la entidad bancaria va a exigir una nueva tasación. Aunque cuente con la tasación original que se efectuó cuando se solicitó por primera vez la hipoteca.
El valor de tasación no es un valor fijo y universal. Las circunstancias del mercado inmobiliario son móviles. La relevancia que tenía un área (un barrio, un pueblo, una ciudad) va cambiando con el paso del tiempo. Es posible que el valor de la vivienda se haya revalorizado o, por el contrario, que comparativamente, la vivienda haya perdido valor.
Para cancelar una hipoteca, es decir, el momento en el que hemos terminado de pagarla, la página web de Bankinter nos dice que aquí sí que no necesitamos realizar una nueva tasación. Quizás tengamos que pagar la comisión por cancelación si hemos liquidado el préstamo antes de tiempo. Y en todo caso, deberemos firmar la escritura de cancelación ante notario.
Actos jurídicos.
En actos jurídicos que afectan a la titularidad del inmueble, también se exige una tasación de la propiedad. Nos estamos refiriendo a un divorcio o una herencia.
Cuando un matrimonio se divorcia, también se produce la liquidación del régimen económico de la pareja. Que puede ser por separación de bienes o en régimen de gananciales. En ambos casos, el abogado Pedro Pascual Fayos indica que es preciso realizar un inventario y una valoración real de los bienes de la familia. En el caso de las propiedades inmobiliarias, implica una tasación. Esa tasación indica el valor real de la vivienda en el momento de la liquidación del régimen económico.
Si la pareja vivía en régimen de gananciales, que es el régimen mayoritario en España, el valor de la vivienda se reparte a partes iguales entre los dos. La tasación ayuda a realizar un reparto equitativo del conjunto del patrimonio.
En el caso de separación de bienes, el valor del inmueble se reparte de manera proporcional al porcentaje que cada una de las partes ha invertido en su adquisición. Igualmente es precisa la tasación, puesto que es probable que el inmueble se haya revalorizado.
En las herencias, también es importante efectuar una tasación de las propiedades inmobiliarias. Ya que aporta transparencia al proceso. Conocer el valor real del inmueble en el momento de fallecimiento del propietario ayuda realizar un reparto más justo y equitativo. Del mismo modo, el valor de tasación sirve de base imponible para calcular el impuesto sobre sucesiones.
Especial relevancia tiene la tasación en la herencia de bienes proindiviso. Es decir, propiedades que no se pueden dividir. Por ejemplo, una finca rústica que no se puede parcelar, o el piso de los padres, cuando estos fallecen. Aunque la propiedad pase a ser compartida entre los herederos, hay que pagar el impuesto de sucesiones. El pago de este impuesto se divide a partes iguales entre los beneficiarios. Contar con un informe de tasación previene posibles inspecciones de Hacienda, que suelen resultar incómodas.
Avales.
Una propiedad inmobiliaria puede servir de aval para una gran cantidad de operaciones financieras y económicas, que no tienen que ser necesariamente la solicitud de una hipoteca. La página web Gestae habla de los avales en el campo de la empresa.
Cuando un autónomo o un empresario presentan su casa como aval, puede obtener financiación para adquirir maquinaria o realizar una inversión en su empresa, para disponer de liquidez con la que efectuar pagos (salarios, proveedores, pago de impuestos, etc.) o para reestructurar su deuda.
En estos casos también es necesario efectuar una tasación del inmueble. Por lo general, las financieras suelen adelantar entre un 30 y un 60% del valor de tasación. Esta financiación puede implicar plazos de devolución largos, de hasta 20 años. Con operaciones de este tipo, el empresario evita recurrir a avales personales, como pueden ser familiares, socios o colaboradores, que responden de manera subsidiaria con sus ingresos.
En operaciones con terceros o, incluso, en algunas responsabilidades no cubiertas con la administración, como pueden ser los aplazamientos de pago, las propiedades inmobiliarias pueden actuar como aval, respaldando la voluntad de pago del deudor. Si bien, en estas situaciones, no siempre se impone la obligación de la tasación.
Muy diferente es cuando nos enfrentamos a un concurso de acreedores. La resolución jurídica frente a la incapacidad de una empresa o un autónomo para hacer frente a sus deudas. En este caso, el blog jurídico Click Iure señala que es obligatorio un informe de tasación realizado por una sociedad de tasación homologada inscrita en el Banco de España.
Para vender una vivienda, la tasación no es imprescindible.
Para vender una vivienda, el portal inmobiliario Idealista opina que la tasación no es obligatoria, pero sí muy recomendable.
La compraventa de viviendas, al igual que el comercio con cualquier otro bien, se rige por las leyes de la oferta y la demanda. El propietario de la vivienda puede fijar el precio de partida de su inmueble sin conocer el valor de tasación, solo orientándose por el intervalo de precios que percibe en el mercado. Sin embargo, contar con una tasación oficial le proporciona una información valiosa que le ayudará a gestionar mejor la venta. De entrada, con el valor de tasación, conoce el precio real de su propiedad.
La tasación es relevante si se tiene en consideración el perfil del comprador. Por ejemplo, si la venta de una vivienda está destinada a una familia, y para su compra el interesado es probable que necesite solicitar una hipoteca, ajustar todo lo posible el precio de venta al valor de tasación facilitará que se cierre la operación. Puesto que el interesado lo tendrá más fácil para obtener esa hipoteca que le permita adquirir el inmueble.
El precio de venta lo fija el propietario. Como es lógico, está sujeto a negociación. Contar con un informe de tasación le ayuda a hacerse una idea de cuánto puede ganar y a marcarse un precio mínimo bajo el cual no puede permitirse vender.
La tasación es mucho más que un trámite.
En el blog de su página web, el Banco de España recalca que la tasación no es un mero trámite. Es un requisito imprescindible en la firma de un crédito hipotecario y es el indicador oficial del valor de una vivienda.
Para efectuar la tasación, el tasador debe visitar el inmueble. Tomar medidas, hacer fotografías, verificar que no existen irregularidades urbanísticas y adjuntar ejemplos de tasaciones de inmuebles de la zona.
No se trata, pues, como ya hemos indicado antes, de hacer una comparación de precios de inmuebles parecidos.
Es tan importante la tasación, que solo puede ser llevada a cabo por sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. El propio Banco de España se encarga de la regulación y control de la actividad de tasación. Un detalle que pone de manifiesto la relevancia que tiene esta actividad.
De realizar una buena tasación depende, en gran medida, el desarrollo de la finalidad para la que fue solicitada. Desde la solicitud de una hipoteca hasta el reparto de una herencia.
